국토교통부가 ‘공동주택 관리비리 근절’과 관련하여 31일, ‘공동주택 회계처리기준’(이하 회계처리기준이라 함)을 제정·고시하고, ‘공동주택 회계감사기준’(이하 회계감사기준이라 함)을 승인한다고 밝혔다.

회계처리기준은 공동주택 단지의 관리주체가 관리비등을 집행하면서 회계 처리, 장부 기록, 재무제표 작성 시 필요한 기준으로, 그동안 시·도별 관리규약 준칙으로 정해오고 있었기 때문에 17개 시·도별로 내용에 차이가 있어 각 공동주택 단지에서 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 공개하고 있는 관리비등의 지역별 비교 등 데이터 활용가치가 감소하고 회계업무의 표준성, 투명성, 효율성 제고에 장애가 되어 왔다.

회계감사기준은 공인회계사인 감사인이 공동주택 단지에 대한 외부 회계감사 시 준수하여야 하는 감사절차·방법, 감사보고서 작성방법 등에 관한 기준으로, 그동안 법적근거 없이 한국공인회계사회에서 자체적으로 마련하여 감사인의 공동주택 외부 회계감사 시 적용해 오고 있어 2015.1.1일부터 시행 중인 외부 회계감사 결과, 개선 필요성이 제기되어 왔다.

이에, 공동주택관리 전문법률로 제정(‘15.8.11일 공포, ’16.8.12일 시행)된 공동주택관리법에, 회계처리기준은 국토부장관이 정하여 고시(외부 전문기관에 제·개정 업무 위탁 가능)하도록 하고 “회계감사기준”은 한국공인회계사회에서 정하되 국토부장관의 승인을 받도록 규정됨에 따라, “회계처리기준”은 부동산 전문 공공기관인 한국감정원(관리비, 외부회계감사 결과 공개 등 K-apt 운용)의 협조를 얻어 마련한 초안에 대해 행정예고 등 관련 기관·단체의 의견수렴을 거쳐 확정하였고, “회계감사기준”은 한국공인회계사회에서 공개초안을 마련하여 공개초안 예고 및 기관·단체의 의견수렴을 거쳐 우리 부에 승인 요청한 개정안에 대해 승인하게 된 것이다.

이로써, 전국적으로 단일화된 “회계처리기준”을 적용하게 되어 회계업무의 표준성, 투명성, 효율성을 강화할 수 있게 되었고, 감사인의 금융기관 조회 확인 의무화 등 개선된 “회계감사기준”의 적용으로 외부 회계감사의 실효성을 제고할 수 있게 되었다.

회계처리기준과 “회계감사기준”의 주요내용은 다음과 같다.

회계처리기준의 주요 내용

1) 회계처리 기준의 통일

기존 17개 시·도별 관리규약 준칙에 상이하게 규정된 기준의 통일로, 단일화된 기준에 따른 표준성·객관성 확보

1. 회계연도의 통일 : 1년(1.1~12.31)으로 일원화(’19.1.1부터 모든 공동주택에 적용)
→ 현재 전체 공동주택의 약 94%는 역법상 1년(1.1~12.31)을 회계연도로 정하고 있으나, 약 6%는 입주일 등을 기준으로 정하고 있음

2. 회계용어의 순화 및 통일 : 현장에서 관례적으로 사용하던 회계처리 용어를 순화하거나 통일함
→ 관리비부과내역서→ 관리비부과명세서, 정정→바르게 고침, 갱신→새로바꿈, 공동주택단지에서의 모든 수익과 비용을 관리손익과 관리외 손익으로 2분화〔 일부 시·도에서 복잡하게 세분화(관리외손익을 운영손익, 기타손익으로 세분화 등) 하던 것을 단순화〕

3. 필수 작성 회계장부 확정 : 현금출납장, 총계정원장, 계정별원장, 관리비부과명세서, 세대별 관리비조정명세서, 물품관리대장(공구·기구대장, 비품대장, 저장품관리대장), 그 밖의 지출증빙자료
→ 공동주택 관리 현장에서 작성되는 회계장부의 종류와 명칭이 단지별로 제각각이어서 감사·감독시 파악의 어려움이 있어 통일

4. 결산서의 종류 확정 : 재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서), 주석, 세입·세출결산서
→ 결산서의 종류를 재무제표와 세입·세출결산서로 한정하여 관리주체의 작성 부담을 경감시키고 재무제표에 대한 회계감사의 실효성 제고

5. 주석 작성 의무화 : 중요사항에 대한 주석 작성을 의무화하고 주석에 포함될 사항을 명확히 규정
→ 주석은 재무제표(재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서)상의 해당과목 또는 금액에 대한 구체적인 내용을 간결하게 설명해주는 재무제표의 일종

6. 재무제표, 세입·세출결산서 및 예산서 서식 제시(별지 제1호서식~제7호서식)
→ 공동주택 회계담당자의 공동주택 회계처리기준에 대한 이해가능성을 높이고 시·도마다 상이한 공동주택 회계를 표준화하기 위하여 별지서식으로 재무제표, 세입·세출결산서 및 예산서 서식을 제시

2) 회계처리의 투명성 강화

회계부정 발생 가능성이 있는 분야에 대한 투명성을 확보할 수 있는 조항의 신설, 기준의 강화 및 명확화로 관리비리 근절에 기여

1. 적격증빙 수취 의무화 : 모든 거래에 대한 적격증빙 수취를 의무화하되, 거래금액이 3만원 이하로서 적격증빙 수취가 곤란한 경우 예외 인정
→ 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등의 적격증빙을 수취하도록 의무화하여 거래의 투명성을 확보하도록 하되, 실무상 빈발하는 소액거래에 대해서는 간이영수증 등의 비적격증빙도 허용하는 예외를 인정하여 실무상 편의 도모

2. 지출의 원칙 명시 : 공급자 명의의 계좌로 입금
→ 기존 지자체 회계처리기준에서는 지출시 ‘공급자가 지정하는 계좌로 입금’토록 하고 있어, 공급자가 법인이라도 개인 계좌 및 타사 계좌로 이체요청시 그에 따라 지급하게 되어 비리·부정의 발생 개연성이 높은 상황이었음. 이에 공급자 명의 계좌로의 입금을 원칙으로 규정

3. 자체 감독기능 강화 : 공동주택관리에 있어서 관리주체 및 입주자대표회의가 상호 보완적으로 회계담당자에 대한 감시·감독 강화

장부의 마감 : 매월 마감 시 관리사무소장과 1명 이상의 감사가 서명 또는 날인하고, 감사는 은행의 예금잔고증명과 관계장부를 대조

금전의 보관 : 현금은 매일 관리사무소장의 검사 후 회계담당자가 금고에 보관

지출에 대한 감사 : 입주자대표회의의 감사는 분기별로 지출에 관한 증빙서를 감사

자산실사 : 관리사무소장은 매 회계연도 말일을 기준으로 하여 재고자산 및 유형자산을 실사

3) 공동주택 회계 특성의 반영

기존 회계처리기준의 내용 중 공동주택의 특성에 부적합한 규정은 축소·통합하고 공동주택 특성에 적합한 규정은 확대·세분화

1. 회계처리 원칙 : 발생주의 회계를 원칙으로 하되, 예외 인정
→ 복식부기와 발생주의 회계를 원칙으로 하되, 관리외손익(잡수익 등)에 대해서는 계정별로 일부 현금주의 회계를 적용할 수 있도록 함

2. 재무제표의 종류 확정 : 현금흐름표의 의무작성 제외
→ 공동주택관리법 시행령 제27조에 따라 작성해야할 재무제표의 종류 중에서 현금흐름표가 포함되지 않음에 따라 본 기준에서도 현금흐름표 의무작성 제외

3. 관리외수익의 구분 : 관리외수익을 입주자가 적립에 기여한 수익과 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 수익으로 구분
→ 운영성과표에 관리외수익을 입주자가 적립에 기여한 수익과 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 수익으로 구분 표시하도록 하여, 관리외수익을 보다 투명하게 관리하고 관리주체 및 입주자대표회의가 관리규약에 맞게 잡수입을 집행하도록 함

4. 유형자산의 감가상각방법 일원화 : 정액법(매년 일정한 금액으로 감가상각)
→ 유형자산의 감가상각방법에 따라 입주자등의 관리비 부담액이 기간별로 달라지고 이로 인한 갈등이 조성되는 것을 방지하기 위하여 공동주택의 특성에 적합하게 유형자산의 감가상각방법을 정액법으로 일원화 함

회계감사기준의 주요 내용

보다 내실있는 외부회계감사를 통해 공동주택 회계가 투명해지도록 유도하고, 감사인과 입주자대표회의 간의 소통 강화로 입주자등의 알권리 및 외부회계감사의 실효성 제고

1. 입주자대표회의가 감사인에게 감사보고서 설명 요청시 응하도록 함
→ 감사결과 설명회를 통해 공동주택 외부회계감사의 실효성 제고

2. 감사인은 관리주체로부터 서면진술서 입수 의무화
→ 재무제표 작성 책임이 있는 관리주체가 특정사항에 대해 확인해 주는 서면 진술서를 입수하도록 의무화

(확인내용 예시)

회계감사에 필요한 모든 정보를 감사인에게 제공하고, 접근하게 하였음

모든 거래를 회계처리기준에 따라 기록하고, 재무제표에 빠짐없이 반영하였음

자산·부채는 빠짐없이 장부에 기록하였고, 누락된 자산·부채는 없음

3. 외부회계감사의 핵심 절차로 “금융기관 조회 확인” 의무화
→ 금융기관 조회확인은 감사인이 입수할 수 있는 감사증거 중 가장 증거력이 높은 직접적인 증거자료(차입금 정보, 담보제공 사실 등)를 감사인이 제3자인 금융기관으로부터 직접 확인하는 방법이므로 회계감사 실효성이 제고되며, 차입금을 부채로 계상하지 않고 누락시켜 온 잘못된 회계관행의 개선도 기대

4. 입주자대표회의에 제출하는 주요사항 설명서, 감사보고서 등을 충실히 기재할 것을 명시
→ 감사인이 감사과정에서 알게된 유용한 정보의 내용을 충실히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 전달함으로써 입주자등의 알권리 및 회계감사의 실효성을 제고

이번에 제정·고시된 ‘공동주택 회계처리기준’은 2016.8.31일자 관보와 국토교통부 홈페이지에 게재되며, 2017.1.1일 이후 개시되는 공동주택 회계연도에 대한 회계처리부터 적용한다.