국토교통부는 올해 12월부터 임대 기간이 만료되어 이르면 ‘19.7월부터 분양전환을 시작하는 10년 임대주택 임차인의 주거불안 해소를 위한 지원 대책을 발표하였다.

이번 대책은 높은 분양전환 가격으로 인한 자금 조달문제 등으로 분양전환이 어려운 임차인의 주거불안 해소를 위해 실질적으로 추진 가능한 지원이 필요하다는 배경에서 마련되었다.
* 그동안 제기되어 온 분양전환 가격 산정기준 변경은 당초 계약체결시 감정가로 분양전환하기로 한 것을 사후에 법을 개정하여 적용하는 것이라는 지적과, 이미 3.3만호는 계약 내용대로 분양전환된 점 등을 고려할 때 현실적으로 적용이 곤란

분양전환을 원하는 임차인에 대한 지원 사항은 다음과 같다.

① 분양전환 전에 사업자와 임차인 간 분양전환의 시기·절차, 대금 납부방법, 주택 수선·보수 등 분양 전환과 관련된 제반 사항을 협의하도록 제도화하고, 협의에도 불구하고 이견이 남아있는 사항과 분양전환가 등에 대해서는 각 지자체에 설치되어 있는 임대주택분쟁조정위원회(위원장: 시장·군수·구청장)에서 조정될 수 있도록 한다.

분양전환 가격은 지자체장이 선정하는 2개 감정평가 법인이 평가한 감정금액을 산술평균하여 산정되며, 공정하고 객관적인 절차와 방법으로 이루어질 예정이고, 이에 대한 분쟁이 있을 경우 분쟁조정위 조정을 통해서 합리적으로 조정될 것으로 기대된다.

② 아울러, 임대사업자의 분양전환 통보 후 임차인의 사전 검토 및 자금마련 준비가 충분히 이루어질 수 있도록 준비기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장할 계획이다.

③ 또한, 분양전환 자금부담 완화를 위해 임차인이 무주택자이고 해당 임차 주택이 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하인 경우에는 은행과 사업자간 협약을 통해 장기저리대출 상품 등을 마련한다.

5년 임대주택과 마찬가지로 10년 임대주택도 해당 지역이 투기지역·투기과열지구로 지정되기 이전에 임차인이 입주 계약을 체결하였고, 임대기간이 만료된 무주택자인 경우 LTV 70%·DTI 60%를 적용하도록 할 계획이다.
* 은행업 감독규정 부칙 제3조에 따라 투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역에 관한 사항을 비적용

이렇게 되면 분양전환 자금조달 관련 어려움이 상당부분 해소될 것으로 기대된다.

분양전환을 원하지 않는 임차인에 대해서는 임대기간 연장을 추진한다.

가격이 급등한 단지에서 해당 임차주택이 국민주택 규모이하인 무주택자 임차인이 분양전환을 포기하고 자녀교육·직장 등으로 임대기간 연장을 신청한 경우*, 무주택 지속 유지 조건으로 최대 4년간 지속 거주할 수 있도록 하고, 주거취약계층(영구임대주택자격 충족자)은 4년간 추가 연장할 수 있도록 하여 최대 8년간 거주 가능하도록 한다.
* 입주자 모집공고시 주택가격 대비 분양전환 가격 상승률이 ‘최근 10년간 전국 아파트 가격 상승률(감정원 공표) 대비 1.5배 초과’ 주택에 적용하며, 임차인이 향후 임대연장 종료시 분양전환 받지 않기로 한 경우

다만, 임대기간 연장을 한 민간 사업자가 부도·파산 등의 경우로서 계속해서 연장하기 곤란한 경우 LH 등 공공사업자가 해당 주택을 매입하여 연장할 수 있도록 할 계획이다.

국토부는 협의절차 제도화, 분쟁조정, 임대기간 연장 등에 대한｢공공주택 특별법｣ 및 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정안을 마련하여 ‘19.6월까지 개정 완료를 목표로 올해 안으로 입법예고를 추진할 방침이다.

또한, LH와 민간 사업자는 집단대출과 관련한 세부기준, 방법, 절차 등에 대한 자체 기준을 조속히 마련할 예정이다.