1970년대 이전 판자촌이 즐비했던 서울 도심부를 업무‧문화‧상업시설이 밀집한 오늘날의 모습으로 변화시킨 도시관리 전략인 '도시정비형 재개발사업'이 침체된 도심에 활력을 불어넣는 방향으로 진화한다.

‘도시정비형 재개발사업’은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 시행되는 정비사업의 하나다. 노후‧불량 건축물이 대상이라는 점에서 주택 재개발과 유사하지만 대상지가 도심 상업지역 위주라는 점과 사업목적이 주거지가 아닌 도시환경 개선이라는 점에서 차이가 있다.

그동안의 도심재개발이 노후‧불량 건축물과 도심환경을 물리적으로 정비하는 것에 방점이 찍혔다면, 앞으로는 역사, 지역산업, 관광 잠재력 등 여러 관점에서 대상지 특성을 고려해 도심지에 활력을 불어넣을 수 있는 기반 마련에 보다 집중한다. 예컨대, 제조업 등 도심특화산업 거점을 유지 발전시키고, 관광객 밀집지역에는 관련 인프라를 확충하는 식이다.

이와 함께, 도심 상업지역의 주거비율을 높이고, 정비사업 추진시 용적률을 완화해주는 조건으로 공공주택을 확보해 도심부의 주택 공급을 확대한다. 정비사업으로 기존 터전을 떠나야 하는 기존 영세 상가세입자를 위한 공공임대점포도 확충한다. 세운상가 일대 같은 도심지역에서 정비와 산업생태계 보전이 공존하는 재개발이 이뤄질 수 있도록 유도한다는 계획이다.

서울시는 도심 상업지역과 준주거지역의 도시환경 조성 밑그림에 해당하는 ｢2030 도시‧주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업 )｣(이하 ｢2030 서울시 도시정비형 재개발 기본계획｣)을 2020년 말까지 수립한다고 밝혔다. 10년 단위로 기존 계획을 전면 재검토해 새로운 기본계획을 수립하는 것이다.

｢도시‧주거환경정비 기본계획｣은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위해 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 수립하는 도시계획으로, 이 기본계획의 적합한 범위 내에서 정비사업이 추진된다. 10년 단위로 수립하고 5년마다 타당성 여부를 검토해 기본계획에 반영해야 한다.

서울시는 1978년 ｢도심재개발 기본계획｣을 최초 수립한 이래 도시관리 여건과 시민의식, 법령체계 같은 변화요인을 담아 수차례 수정‧보완을 거쳐왔다.

서울시는 상위 계획인 ｢역사도심 기본계획｣('15년 수립)에서 제시하고 있는 도시활성화 방안에 대한 구체적인 실현방안을 새롭게 담고, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣, ｢도시 및 주거환경정비법｣ 등 최근 법 개정 내용을 반영한 구체적인 관리방안을 마련할 계획이다.

현재 기본계획인 ｢2025 도시정비형 재개발 기본계획｣('16.8.11.자 고시)은 ｢역사도심 기본계획｣과 비슷한 시기에 수립돼 상위계획의 내용을 충분히 담아내지 못했다는 지적이 있었다. ｢역사도심 기본계획｣은 다양하고 활력 넘치는 도심 공간 관리 전략으로서 ‘특화된 도심형 산업거점 육성’, ‘역사문화 기반의 도심 문화창조산업 육성’, ‘관광산업 육성을 위한 관광인프라 확충’을 제시하고 있다.

최근 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣(제 42조의3 제2항 제12호 다목) 개정으로 기반시설(도로, 공원 등)뿐 아니라 공공임대주택, 산업시설, 점포 도입 시에도 용적률 완화 혜택을 받을 수 있게 됐다. 시는 이런 방식을 도심 재개발 사업에 적극 도입해 도심 내 주택공급을 촉진하고, 산업생태계가 일시에 파괴되지 않고 보전될 수 있도록 할 계획이다. (*현재 서울시 도시계획조례 입법예고 중)

주택 공급 확대와 주택 시장 안정화를 위해 역사도심 외 지역에서 신규 정비예정구역 확대도 검토한다. 도시정비형 재개발구역의 지정 위치는 주로 권역별 지구중심지 이상의 역세권 지역으로서 직주근접과 지역 활성화에도 기여할 것으로 기대된다.

한편, '18년 2월 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 전면 개정으로 도시환경 정비사업이 재개발 사업으로 통합되고, 사업 완료 구역은 지구단위계획구역으로 전환 관리하도록 한 것과 관련해 이에 대한 구체적인 관리방안도 마련한다. 또, 기반시설을 설치할 때 지구별로 동일한 비율로 부담하도록 한 기존 기반시설 부담률 계획도 기반시설 설치현황을 감안해 축소 등 조정하는 내용으로 재검토할 예정이다.

2017.2.8. 전면 개정(법률 제14567호)되어 2018.2.9.부터 시행된 「도시 및 주거환경정비법」에서는 법령 시행 당시 준공인가 고시된 정비구역은 법 시행일로부터 정비구역이 해제되고 지구단위계획구역으로 관리하도록 하고 있다.

1970년대부터 하나의 정비구역에서 여러 개 지구로 나눠 정비사업을 점진적으로 시행하고 정비구역 내 기반시설 설치 부담은 지구별로 같은 비율로 부담하도록 사업계획이 수립되어 왔다. 그러나 실제 다수 구역에서 기반시설 설치가 거의 완료됐음에도 선행사업과의 형평성을 이유로 최초 수립된 기반시설 부담률을 그대로 유지하고 있어 주민 부담을 가중시키는 요인으로 지적되어 왔다.

시는 다음 주 중 기본계획 수립을 위한 입찰공고에 들어가 6월 중 계획수립에 착수, '20년 말까지 마무리한다는 계획이다.

기본계획은 시에서 계획안을 작성해 주민 공람, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등 법적 절차를 거쳐 시보에 고시하게 된다.

강맹훈 서울시 도시재생실장은 “그간의 도시정비형 재개발 기본계획이 물리적 도시환경개선 환경 개선 위주였다면 새롭게 수립되는 ｢2030 서울시 도시정비형 재개발 기본계획｣은 물리적인 도시환경 정비를 넘어 다양하고 활력 넘치는 도시공간 관리의 전략이 될 것이며, 도심부에 공공임대주택 공급을 촉진하고 정비사업 추진과 도심특화산업의 유지 발전이 함께 할 수 있도록 할 계획”이라고 말했다.