[ 가. 임대차 신고제 개요 ]

국토교통부는 오는 6월 1일부터｢주택 임대차 신고제｣를 시행하기 위해 임대차 신고의 대상, 신고내용, 절차 등 법률*에서 위임된 내용을 정하기 위한｢부동산거래신고 등에 관한 법률｣하위법령 개정안을 입법예고한다고 밝혔다.

* ｢부동산거래신고 등에 관한 법률｣ 일부개정안 개정·공포(`20.8.18) →시행(‘21.6.1)

임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도이다.

주택 임대차 신고제 시행을 위한｢부동산거래신고법｣하위법령 일부개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

[ 나. 하위법령 주요내용 ]

➊ 주택 임대차 신고 지역 및 금액 등

신고지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역으로 규정하였다.

임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군(郡)은 신고지역에서 제외하였다.

신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6천만원*인 점을 고려하여 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 규정하였다.

* 서울 1.5억, 경기 대부분 및 세종 1.3억, 광역시 등 7천, 그 외 6천만원
(현재 주택임대차보호법 시행령 개정 입법예고중이며 4월말 개정 시행예정)

신규, 갱신계약 모두 신고하여야 하며, 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외하였다.

➋ 임대차 계약 신고내용·절차 및 방법

< 신고내용 >

신고 항목은 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 임대차 계약 내용으로 하고, 갱신계약의 경우 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부를 추가하도록 규정하였다.

< 신고 절차 및 방법 >

신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서(참고1)에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것을 원칙으로 하되, 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주하도록 규정하였다.

임대차 신고는 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신청할 수 있고, 신고인의 편의를 위해 관할 주민센터 방문없이 비대면 온라인 신고*도 가능하도록 전용시스템 구축을 완료하였다.

* 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 직접 주소입력(부동산거래관리시스템, https://rtms.molit.go.kr)하여 사이트 접속
** 온라인으로 신고할 경우에는 계약서 원본을 pdf, jpg 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일(png)을 첨부하여 신고

임대인 또는 임차인이 임대차계약서를 제출하여 신고를 접수한 경우 상대방에게는 문자 메시지로 임대차 신고가 접수 완료되었음이 통보된다.

※ 공동으로 작성한 계약서가 없는 경우, 계약자 중 한 명이 계약금 입금내역 등 임대차 계약내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성하여 신고할 수 있도록 하되, 이 경우에도 계약 상대방에게 본인과 관련된 임대차신고가 접수되었으며 본인도 기한 내 신고하여야 함을 문자로 통보할 계획이다.

❸ 다른 법률에 따른 신고의 의제 절차

｢주민등록법｣상 전입신고를 할 경우, 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 규정하였으며, 임대차 신고 시 계약서를 제출*한 경우,｢주택임대차보호법｣에 따른 확정일자가 부여되는 것으로 하였다.

* 온라인으로 신고하는 경우 pdf, jpg, png 등 계약서를 파일로 제출

❹ 임대차 계약 신고서 작성 및 제출 대행 등

임대차 계약 당사자의 신고 편의를 위하여 계약 당사자로부터 위임을 받은 자가 임대차 계약 신고서의 작성 및 제출 대행할 수 있도록 하고 위임장 등 필요한 서류를 규정하였다.

➎ 과태료 부과기준

임대차 계약을 미신고하거나 거짓 신고하는 경우, 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 함에 따라, 거짓신고는 100만원을 부과하고, 미신고의 경우 계약금액 규모가 작고, 신고 해태기간이 짧을수록 과태료를 최소 4만원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정이다.

다만, 신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행일로부터 1년(`21.6.1~`22.5.31) 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영할 예정이며, 계도기간 이후에도 자진신고시 과태료를 면제하는 등 일반 국민의 부담을 최소화하면서 제도가 조기 정착될 수 있도록 지원할 계획이다.

[ 다. 임대차 신고제 시범운영 ]

본 시행에 앞서 그동안 준비한 업무처리 절차 및 전산 시스템이 정상적으로 운영되는지 점검하기 위해 4. 19일부터 신고제 시행 전 까지 5개 동의 주민센터*에서 신고제를 시범운영할 예정이다.

* 대전광역시 서구 월평1ㆍ2ㆍ3동, 세종특별자치시 보람동, 용인시 기흥구 보정동

시범운영 지역은 사전에 지자체 신청*을 통해 선정하였으며, 일반 국민들이 전입신고 및 확정일자 부여를 위해 방문 시 제도를 안내하고 신고를 받을 예정이다.

* 임대차신고제 시행에 대한 지자체 의견수렴시 시범운영 신청접수 (‘21.1.27～.2.10)

[ 라. 임대차 신고제 도입에 따른 기대효과 및 예상편익 ]

➊ 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화될 전망이다.

소액계약, 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않는 경향이 있었던 계약에도 신고제를 통해 확정일자가 부여되어 임대차 보증금 보호가 강화될 것으로 예상된다.

➋ 온라인 임대차 신고제 도입으로 임차인의 편익이 제고될 전망이다.

현재 확정일자는 주민센터 또는 법원 등기소에서 부여받을 수 있는데 대부분 일과중 주민센터를 방문하여 부여 받고 있다.

* 확정일자 부여건수(‘19): 총 217만건, 주민센터 183만건(84%), 등기소 35만건(16%)

온라인 임대차 신고제가 도입되면 확정일자를 부여받기 위해 일과중에 주민센터를 방문하여야 하는 임차인의 번거로움이 대폭 줄어들 것으로 예상된다.

* 주민센터에서 확정일자 부여시 부과하는 수수료(600원)도 임대차 신고를 통해 확정일자를 부여받는 경우 면제할 계획

➌ 임대차 신고제를 통해 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 것으로 기대된다.

임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해지고 임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정한 임대료 책정을 통한 공실 위험 감소에 도움이 될 것으로 예상된다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “신고에 따른 국민 불편을 해소하기 위해 현장 방문 없이 비대면 신고처리가 가능하도록 차질없이 준비중에 있으며, 향후 신고된 계약내용을 기존 기금대출, 보증상품 등과 접목*시켜 행정서비스 향상에 기여하고 국민에게 꼭 필요한 제도로 안착될 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.

* 현재 기금 전월세대출 및 보증금 반환보증 신청시 금융기관에서 신청인에게 계약서를 제출하도록 하고 있으나, 향후 서류제출없이 신고제 내용을 전산으로 확인하여 제출서류를 간소화하고 심사기간을 단축하는 방안을 HUG와 협의중

이번 ｢부동산거래신고법｣ 하위법령 일부개정안에 대해 의견이 있는 경우 2021년 4월 26일까지 국민참여입법센터(http://opinion.lawmaking.go.kr), 우편, 팩스 등을 통해 의견을 제출할 수 있다.