과거 서울 동부 물류의 핵심거점이었지만 20년 가까이 나대지로 방치된 장안동 동부화물터미널 부지가 동북권 지역 발전을 견인할 ‘물류+여가+주거 복합공간’으로 재탄생한다. 약 5만㎡ 규모로, 축구장 7배에 달하는 면적이다.

장안동 동부화물터미널 부지는 동부간선도로와 중랑천에 인접한 지리적 강점을 가진 기회의 땅이지만, 2000년대 중반 이후부터 본래 기능을 수행하지 못한 채 낙후한 지역의 애물단지로 방치돼왔다. 간선도로와 맞닿은 해당 부지의 개발이 20년 가까이 지체되면서 지역의 발전을 저해하고 지역 간 단절을 초래하고 있다.

택배 등 생활물류 수요에 대응하기 위해서는 물류터미널로서의 기능 회복이 필요한 상황이지만, 대형 물류차량 진출입, 교통량 증가, 소음 등 지역 주민들의 우려와 반대로 여러 차례 개발이 좌초된 바 있다.

물류시설은 100% 지하화해 소음‧분진 등 주민 우려를 최소화한다. 지상부에는 최고 39층 규모로 아파트‧오피스텔, 업무시설, 쇼핑센터 등 판매시설, 서울형 키즈카페 같은 공공시설 등 다양한 용도의 시설이 채워진다. 중랑천과 가까운 부지 동측에는 중랑천 수변의 풍경을 바꿀 세련된 건축디자인의 랜드마크 타워가 들어선다.

특히, 지하에 조성될 물류시설은 택배 등 증가하는 도시 물류에 대응하면서도, 교통혼잡‧소음 같이 물류시설에 따른 부영향은 최대한 줄인다. 마이크로풀필먼트센터(MFC) 등 소규모‧생활 물류 중심으로 운영하고, 물류차량도 소형 전기차 등 친환경 차량으로 도입한다. 주민들이 이용하는 도로와 분리된 물류차량 전용 도로도 개설한다.

서울시는 장안동 동부화물터미널 부지에 대한 개발계획(안) 마련을 위한 ‘도시계획변경 사전협상’을 마무리하고, 미래 청사진을 이와 같이 밝혔다.

사전협상제도는 5천㎡ 이상 대규모 개발부지에 대해 허가권자인 공공과 민간사업자가 사전협상을 통해 구체적인 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도다. 용도지역 상향 등에 따라 발생하는 계획이득 일부를 공공기여로 확보함으로써 토지의 효율적 활용과 도시개발사업의 공공성을 동시에 촉진하는 개발방식이다.

시는 사업시행자인 장안복합PFV(제일건설 등)와 외부 전문가들과 함께 지난 7개월 간 총 9차례에 걸친 ‘협상조정협의회’를 통해 치밀한 논의과정을 거쳤다. 물류, 도시계획, 건축, 교통, 공공기여 등 다양한 분야에서 최선의 대안을 마련해 개발계획(안)을 도출했다.

‘협상조정협의회’는 사전협상 전반을 총괄하고 조정하는 협상기구다. 협상의제 선정, 공공-민간 간 이해 교환 및 중재, 사안에 대한 객관적 검토, 합의 가능한 대안 도출 등을 주관한다. 공공, 민간, 외부전문가 등 총 10명 내외로 구성된다.

개발계획(안)에 따르면 동부화물터미널 부지는 복합개발을 통해 ‘물류‧여가‧주거 복합공간’이 조성된다.

①대도시 서울의 물류 수요에 대응하기 위해 꼭 필요한 물류시설은 지하화해 신개념 시설로 재정비하고 ②지상부에는 동북권의 경쟁력을 견인할 복합건축물을 조성한다. ③사전협상으로 확보되는 공공기여를 활용해 중랑천에 수변 감성공간을 조성, 동북권의 명소로 만든다.

첫째, 물류시설은 전면 지하화해 지하 1~2층에 배치하고, 물류차량의 별도 전용 동선을 마련해 교통혼잡, 분진, 소음 같은 부영향을 최대한 줄인다. 소형차‧전기차 등 친환경 차량 위주로 운영하고, 대형 물류차량의 경우 통행시간을 특정 시간대로 제한할 예정이다.

또한, 중고거래 같은 C2C 거래(개인 간 거래), 마이크로풀필먼트센터 등 도심형‧스마트 물류 시스템도 도입한다.

마이크로풀필먼트센터(Micro Fulfillment Center)는 주문 수를 분석·예측해 제품을 사전에 입고해 보관하고 배송까지 원스톱으로 할 수 있는 소규모 물류센터로, 신선상품의 빠른배송을 위한 핵심 시설이다.

둘째, 지상부에는 주거, 업무, 판매, 주민편익시설 등 다양한 용도가 들어선다. 저층부에는 공공기여를 활용해 서울형 키즈카페, 복합공공청사 같은 편의시설과 근린생활시설이 배치된다. 고층부에는 약 528세대 규모의 주거시설과 업무시설이 배치된다. 특히, 타워형‧테라스형 같이 세련된 경관을 만들기 위해 특화된 건축디자인을 적용할 계획이다.

셋째, 도시관리계획 변경(유통상업→준주거‧근린상업‧유통상업)으로 확보되는 공공기여 규모는 약 848억 원으로, 지역에 재분배해 주민들의 삶의 질을 높일 계획이다.

공공기여 일부는 중랑천 수변감성공간 조성에 활용해 중랑천을 지역주민의 수변여가시설로 돌려준다. 열악했던 중랑천으로 가는 보행로를 정비하고, 장안교에 엘리베이터를 설치하는 등 중랑천으로의 접근성을 높이고, 산책로, 쉼터 같은 수변시설을 신규로 설치할 예정이다.

이밖에도 공공기여는 서울형 키즈카페 같은 보육시설, 주민센터‧우리동네키움센터 등 복합공공청사 건립 등에도 활용할 예정이다.

‘중랑천 친수공간 조성 계획’은 수변시설 재정비 계획(보행자 친수공간 및 전망공간 설치, 장안교 하부 활용 등)과, 수변 접근성 개선 계획(보행교 신설, 장안교 엘리베이터, 녹지보행공간 등)으로 구분되어 있다. 현재 관련 부서 간 협업이 진행 중으로, 관계 기관 및 부서 협의 등을 거쳐 최종적으로 결정할 예정이다.

이밖에도 시는 이번 사업을 통해 새로운 순환도로 구축, 기존 도로의 확장 등 현재의 기존 교통 체계를 크게 개선하고, 대상지와 연계해 인근 주민을 위한 새로운 보행 환경을 구축할 계획이다. 주민들의 생활환경이 개선될 것으로 기대된다.

서울시는 이번에 마련한 개발계획(안)에 대해 주민의견을 청취하고, 도시건축공동위원회(도시관리계획 입안‧결정) 심의를 거쳐 연내 지구단위계획을 결정할 계획이다. 관련 행정절차가 마무리되면 이르면 2024년 상반기 착공이 가능할 것으로 전망된다.

홍선기 서울시 미래공간기획관은 “동부화물터미널 부지에 대한 지역 주민의 우려를 기대감으로 변화시키고 동북권역 대표 명소로 변모시킬 수 있도록 최선을 다하겠다.”고 말했다.