전세를 이용하고 있는 서민 중 내 집을 마련할 가능성이 있는 잠재수요가 32만~43만 가구에 이르는 것으로 추정됐다. 잠재수요가 매매수요로 전환되면 전세수요가 감소하면서 전세값 상승이 안정될 수 있고, 거래가 활성화될 수 있기 때문에 금융위기 이후 침체된 주택시장 회복이 가능하다는 주장이 제기됐다.

한국주택금융공사주택금융연구소 김덕례 연구위원은 15일 ‘전월세가구 자산구조를 고려한 [전세→자가] 전환 가능 잠재수요 분석’이라는 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 전국 294만 무주택 전세가구 중에서 부채가 없는 32만~43만 가구는 전세가격이 지속적으로 오르면서 전세 대신 주택을 구입할 의사가 있는 잠재수요(실수요) 가구이다.

32만~42만 잠재수요 가구는 지역별로 ‘무주택가구’와 ‘전세 대신 주택을 구입하게 되는 주택가격 대비 전세가격 비율’을 고려하여 1차적으로 선호가구를 추정하고, 선호가구(1차) 중에서 ‘부채가 없는 가구’만을 최종적인 잠재가구로 추정했다.

* 지역별 ‘무주택가구’는 통계청의 인구주택총조사(2010), ‘부채가 없는 가구 비율’은 국토해양부의 주거실태조사 마이크로데이터(2010)을 활용했으며, ‘전세 대신 주택을 구입하게 되는 주택가격 대비 전세가격 비율’은 국토연구원이 400개의 임차가구를 대상으로 조사한 결과를 활용했음.

보고서는 또 실수요가구가 매매수요로 전환되어 주택을 구입하면 ▲전세가격 안정화 ▲봄철 전세난에 대한 선제적 대응 ▲거주안정효과 ▲매매거래 증가 및 지방세수 증가효과가 기대된다고 덧붙였다.

< 기대효과 >

32만~43만의 전세주택이 시장에 재공급되면서 가격안정화가 가능하고, 일 년 전세거래량(‘11년 약 93만건 전세거래)의 34~46%가 감소하는 효과발생으로 전세가격 상승압력이 둔화되면서 봄철(내년 2~5월)에 전세난에 선제적 대응이 가능하고, 전국 자가 점유 비중이 54.2%(‘10년) → 56~56.7%까지 상승 가능 (1.8~2.5%p 증가)하며 올 9월까지의 누적 주택매매거래량(49만호)의 65~89%의 거래가 가능하여 지방세수가 5,179~6,391억원 증가(2011년 추정 취득세 대비 26.8~33.1%) 할 것으로 기대됨.

특히 보고서는 최근 주택시장에서 월세가 증가하면서 전세제도가 사라질 것이라고 하는 논란이 증가하고 있으나, 주택소비자는 ‘전세제도’가 가지고 있는 내 집 마련의 징검다리 속성과 주거안정성, 편리성을 선호하기 때문에 쉽게 사라지기 어려우며, 주택가격이 비싼 서울·수도권은 아직까지 전세비중*이 높기 때문에 당분간은 전세중심 시장이 유지될 것으로 보인다고 밝혔다.

* 지역별 전세비중(2010년 기준, 전월세=100)

전국 50.3%, 수도권 57.1%(서울 57.2%, 경기도 57.6%), 지방광역시 44.3%, 지방 38.8%

이와 관련, 연구를 주도한 김덕례 연구위원은 “전세 대신 주택을 구입할 의사가 있는 실수요 가구가 32만~43만에 이른다”면서 “이들 가구가 주택구입에 나설 경우, 전세시장 안정화 및 주택거래 정상화의 마중물 역할이 가능하기 때문에 금융위기 이후 침체된 주택시장이 회복될 수 있다”고 강조했다.

또한, 김 연구위원은 “지난 10월 기준금리 인하로 내 집 마련 대출 사용자의 상환여력이 개선되었을 뿐만 아니라 취득세도 감면되어 실수요 가구의 주택구매환경이 크게 개선됐다”면서 “주택소비자가 ‘보증부월세→전세→자가’ 로 이동하고자 하는 선호와 생애주기를 고려한 ‘주거이동 사다리시스템’을 구축할 수 있도록 주택정책과 금융지원프로그램이 결합된 종합적인 주택정책 틀을 마련해서 무주택 서민의 주거이동을 지원해 주어야 한다”고 강조했다.